2023年房地产投资信托基金物业评估指引全文内容 房地产投资信托基金管理办法模板

第二十二条 信托物业市场调研应当包括下列内容：

(一)信托物业所在地区经济社会发展状况;

(二)信托物业所在地区房地产市场总体状况;

(三)信托物业所在地区同类物业市场状况;

(四)信托物业自身有关市场状况。

第二十三条 信托物业所在地区经济社会发展状况调研，应当根据信托物业类型(用途、档次等)，有针对性地对信托物业所在地区的自然环境、经济环境、社会环境、政策环境，以及有关规划、计划和其他可能影响该地区经济社会发展的主要因素及其变化趋势等进行调查和分析。

自然环境包括地理位置、气候条件、地形地貌、地质条件等。

经济环境包括gdp增长，人均gdp及其增长，固定资产投资及其增长，产业结构、布局和规划，基础设施状况(包括基础设施现状和建设规划)，居民收入水平，物价水平，利率等。

社会环境包括人口规模和结构，城镇化水平和人口增长，家庭规模和构成等。

政策环境包括与房地产行业相关的财政政策、货币政策、金融政策(特别是房地产信贷政策)、税收政策(特别是房地产税收政策)、房地产政策(包括土地供应和房地产投资、开发、交易等相关法规政策)等。

有关规划和计划包括国民经济和社会发展规划、城乡规划(包括城市总体规划)、土地利用总体规划、住房建设规划等。

第二十四条 信托物业所在地区房地产市场总体状况调研，应当对全国房地产市场概况和信托物业所在城市的土地供应量、房地产开发投资、物业供应量(新开工面积、施工面积、竣工面积等)、成交量、价格水平、租金水平、空置量或者空置率等及其变化进行调查和分析，并结合历史数据，判断房地产市场趋势。

第二十五条 信托物业所在地区同类物业市场状况调研，应当包括同类物业的存量、新增供应量、价格水平、租金水平或者经营收入水平、空置量或者空置率、客户构成等状况调查，供给和需求影响因素分析，未来的供给、需求、价格、租金或者经营收入、空置量或者空置率等变化趋势预测。

对信托物业为出租型物业的，应当重点进行房地产租赁市场状况调研。

第二十六条 信托物业自身有关市场状况调研，应当包括信托物业租赁状况调研、商圈调研和竞争性物业对比分析。

第二十七条 信托物业租赁状况调研，应当包括信托物业租赁状况调查、分析和预测。

信托物业租赁状况调查，应当查阅信托物业有关租赁合同，采取抽样调查或者重点调查、典型调查、全面调查等方式走访有关出租人和承租人，调查内容包括至少近3年的承租人基本情况、租赁面积、免租期、租赁期限及起止日期、租金水平及调整、续租条款、换租期等。

信托物业租赁状况分析，包括至少近3年的承租人构成、出租率等状况分析。对于商铺、写字楼、工业信托物业，还应当按照租赁面积或者租金额排序确定前10大承租人，并对其背景信息等情况进行简要描述。

信托物业租赁状况预测，包括预测信托物业未来10年以上出租率和租金水平变化等情况。

第二十八条 适合进行商圈调研的信托物业，应当进行商圈调研。商圈调研内容包括商圈范围、商圈发展历程、业态构成、消费者特征、交通情况、道路设施情况、商圈内同类物业供求与租售概况、在建和拟建的同类物业项目等，并判断商圈发展趋势。

第二十九条 竞争性物业对比分析，应当对与信托物业形成竞争的物业的名称、位置、规模(建筑面积、土地面积、可出租面积等)、用途、建成年份、市场定位、物业特征、配套设施、承租人构成、价格、租金(或者经营收入)、出租率、物业服务费、运营管理服务机构等进行调查，并与信托物业的相应状况进行比较分析，包括信托物业的优势、劣势、机遇和挑战分析，说明信托物业的市场竞争力等。

竞争性物业对比分析中表明信托物业的价格、租金(或者经营收入)、出租率、租金收益率等明显偏高或者明显偏低的，应当在评估报告中说明并陈述原因。

第三十条 信托物业价值评估一般应当评估市场价值。

已出租物业的市场价值分