温州市物业管理条例（草案）全文

温州市物业管理条例（草案）全文

　　为维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，制定了温州市物业管理条例(草案)并公开征求意见，下面是条例的详细内容。

温州市物业管理条例(草案)

　　第一章 总 则

　　第一条[目的依据] 为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条[适用范围] 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

　　第三条[定义] 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条[市、县(市、区)政府的职能] 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　第五条[物业主管部门、街道办事处、乡(镇)政府和社区(居民)委员会、村民委员会的职能] 市、县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业管理行政主管部门，指导、协助本辖区业主大会成立、业主委员会和业主监事会选举，监督业主大会、业主委员会、业主监事会和物业服务企业的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　各级人民政府相关行政管理职能部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

　　社区(居民)委员会、村民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

　　第六条[行业协会自律管理] 物业管理行业协会和业主委员会协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理纠纷。物业管理行业协会协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，业主委员会协会协助建立业主委员会成员和业主个人诚信档案。

　　第七条[电子投票系统] 市物业管理行政主管部门应当建立全市统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。

　　法律、法规或者业主大会议事规则约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。

　　应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以同时通过业主电子投票系统发布。

　　第二章 业主和业主组织

　　第八条[业主的认定] 物业的所有权人为业主。

　　尚未依法办理物业所有权登记，但是因人民法院和仲裁委员会的法律文书、继承、受遗赠或者合法建造取得物业所有权的人;或者因征收补偿协议、物业买卖合同已经合法占有物业专有部分的人，可以认定为业主。

　　第九条[业主大会] 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主人数不足二十人的，经全体业主同意，可以不成立业主大会。

　　业主人数超过三百人的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则约定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

　　业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

　　第十条[物业管理区域的划分] 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线范围为准;分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自物业管理区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，可以合并为一个物业管理区域。

　　第十一条[首次业主大会会议筹备组的成立] 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会的书面申请之日起六十日内，指导业主成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合前款规定条件之一的，可以按照前款规定的程序，成立筹备组。

　　第十二条[筹备组成员名单的公告和异议] 筹备组成员人数应当为五至九人单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，人数为三至七人单数;社区(居民)委员会、村民委员会和建设单位代表各一人。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府在筹备组成员中指定。

　　筹备组应当自成立之日起三日内，将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置予以书面公告，公告期不得少于五日。

　　公告期内业主对筹备组成员有异议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到异议之日起五个工作日内予以核查。异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释;异议成立的，应当重新推荐成员。

　　第十三条[筹备工作的开展] 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

　　(一)确认并公示业主名册、业主人数及其所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则和物业专项维修资金使用、续筹方案;

　　(四)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人产生办法，组织业主推选首届业主委员会委员、业主监事会监事候选人;

　　(六)制定首届业主委员会、业主监事会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　依照本条例第十一条第二款成立的筹备组，应当在草拟的业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员和业主监事会监事的办法。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处、乡(镇)人民政府、社区(居民)委员会、村民委员会。接受告知的单位应当派代表参加首次业主大会会议。

　　第十四条[投票权数的确定标准] 业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物业所有权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按物业买卖合同或者安置合同记载的面积计算。

　　总人数和建筑物总面积，分别按照本条第一款和第二款的统计总和计算。

　　第十五条[筹备资料的提供] 建设单位应当自筹备组成立之日起七日内提供下列筹备首次业主大会所需资料：

　　(一)业主名册;

　　(二)建筑规划总平面图;

　　(三)房屋及建筑物面积清册;

　　(四)物业服务用房配置证明;

　　(五)共用设施设备交付使用证明;

　　(六)其他有关资料。

　　建设单位已经注销的，由物业服务企业依照前款规定提供有关资料。

　　第十六条[筹备经费] 建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内，按照下列标准将首次业主大会会议的筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户：

　　(一)建筑面积不满五万平方米的，为三万元;

　　(二)建筑面积五万平方米以上不满十万平方米的，为四万元;

　　(三)建筑面积十万平方米以上不满二十万平方米的，为五万元;

　　(四)建筑面积二十万平方米以上的，为八万元。

　　筹备经费应当专款专用。筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案，并根据该方案向街道办事处、乡(镇)人民政府申请使用筹备经费。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到申请之日起三日内支付开支预算方案确定的首笔筹备经费。

　　筹备组应当将筹备经费的使用情况在首次业主大会会议上向全体业主公布。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第十七条[筹备组的解散] 首次业主大会召开并选举产生业主委员会和业主监事会后，筹备组自动解散。未能在本条例第十三条规定的期限内召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请不超过六十日的延期;延期届满仍未召开首次业主大会会议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当书面公告筹备组解散。

　　筹备阶段发生诉讼、复议，影响业主人数及其所拥有专有部分面积确认的，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

　　第十八条[业主大会的类型] 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的约定组织召开，每年至少召开一次。

　　业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告下列内容:

　　(一)上一年度物业管理情况报告;

　　(二)上一年度业主委员会工作情况报告;

　　(三)上一年度业主大会收支情况报告;

　　(四)物业管理的其他有关事项。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当自该情形发生之日起十日内发布召开业主大会临时会议的公告，并自公告之日起二十日内组织召开临时会议:

　　(一)经占总人数百分之二十以上的业主提议;

　　(二)经业主监事会提议;

　　(三)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第十九条 [业主大会的表决形式] 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票的形式。采用电子投票形式的，应当通过全市统一的业主电子投票系统表决。

　　第二十条[业主委员会] 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作情况和业主大会收入情况，并在物业管理区域内显著位置公告，接受业主质询;

　　(二)根据业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定，代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)根据业主大会对共用部位、共用设备设施经营方式和业主共有收益使用方式的决定，代表业主大会监督、管理具体的经营和使用事项;

　　(四)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

　　(五)组织和监督物业保修金的使用;

　　(六)督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业服务费和其他相关费用，协助调解处理物业管理纠纷;

　　(七)配合做好社区建设、安全防范等工作;

　　(八)妥善保管业主大会会议记录和会议决定等资料;

　　(九)法律、法规或者业主大会赋予的其他职责。

　　第二十一条[业主委员会会议] 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开会议。三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。

　　依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任不召集的，由经三分之一以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

　　第二十二条[业主监事会] 业主监事会代表业主大会监督业主委员会的工作，履行下列职责：

　　(一)定期向业主大会报告工作情况并通告全体业主;

　　(二)审议业主委员会的工作情况和业主大会收支情况报告，并将审议情况向业主大会报告;

　　(三)定期检查业主委员会财务活动;发现业主委员会的财务活动有违反法律、法规或者业主大会议事规则的情形，可以进行调查