商品房交付的法律问题

交付在所有买卖合同中都具有很重要的法律意义，除利益享受和风险承担外，商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。为了更有效地维护购房者的利益和规范开发商的行为，本文着重探讨商品房交付中存在的几个突出问题，商品房交付的时间、方式、内容、条件等方面进行法律分析，希冀对实践有所指导。

商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系，在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。理论上商品房的交付属于不动产权利的移转，至少是占有的移转，占有制度在我国将来的《物权法》中肯定占据重要一席⑴。具体讲，不动产所有权的移转虽然必须符合法定的形式要件，但交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤，在动产中，一般意义上，物权的变动即是占有的移转⑵；而不动产的物权的变动需要登记，只是因为不动产本身的特殊性而采取的特定公示方法，但丝毫也不能削弱交付在其中的作用，没有有效的交付就不能够产生合理、正当的登记，更不能够产生风险的移转和所有权的变动⑶。

在商品房交付中存在不少问题需要研究，作为商品房交易中的重要环节，我们有必要将商品房交付需要特别注意的方面做一分析，希冀有助于理论上的完善以及实务中消费者更好的维护自己的权益、商品房开发商更好的规范自己的行为。

一、商品房交付的法律意义

利益享受和风险负担实行损益兼归原则⑺，利益享受是指标的物与买卖合同订立后所生孳息的归属。《合同法》第163条规定：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。当然合同另有约定的，应按照约定。由此，交付同样产生利益享受的移转。

除利益享受和风险承担外，商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等，这些同样具用重要意义。

二、商品房交付的时间和方式

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市房地产经营管理条例》第四章的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。可以得出：我国关于商品房买卖合同的分类，分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别做出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着商品房案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，正如一篇文章中所称：未能对所有商品房买卖合同做出两分，是个不成功的分类。其分类好像是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类