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城乡结合部土地市场管理调研报告

来源:互联网作者:editor2024-07-231

按照部党组的统一部署,我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进行了深入调研,同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研。调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对策进行了分析,现将调研情况汇报如下:

一、城乡结合部土地市场现状与问题

城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一,具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在:城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控,各类用地交错、市场交易主体复杂,隐形交易突出、交易秩序混乱,土地交易形式多、数量大,违法用地和违法交易大量存在等几方面。

(一)城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控

(二)各类用地交错、市场交易主体复杂

(三)土地交易形式多样,隐形交易突出、交易秩序混乱

(四)违法用地和违法交易大量存在

二、产生问题的原因分析

城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

(一)工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀,是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力

工业的持续、稳定、快速发展,需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移,民营经济和个体工商户的发展,对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展,加大了建设用地的需求,使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展,进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部,致使城乡结合部建设用地需求急剧增加,其用地特征呈现出:农业用地不断减少和非农建设用地快速增加,土地供应总量失控。其最根本的原因是,对于用地者而言,在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区,带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言,转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入,在比较利益的驱动下,农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租,牟取高额回报。同时,外来人口蜂拥而至,价格低廉的私宅成了他们的安居所在,在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。

(二)集体土地产权不明,权益不清、多头代表,是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因

当前,集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清,致使集体所有土地的产权代表不清,集体土地使用权权能与权益不明,从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定,农民集体所有的土地实际上存在三类形式:村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农民集体所有。实际上,农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者,而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格,村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实,集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何分配?集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现?

城乡结合部土地市场管理调研报告

按照部党组的统一部署,我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡...
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