2022年住宅物业管理方案(七篇)

住宅物业管理方案篇一

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1.街道物业管理办公室职责

(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

(3)负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

1.制定方案阶段(6月12日前)

(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段(6月20日前)

(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

六

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

住宅物业管理方案篇二

目录

第一章项目调研报告

（一）企业概况

（二）企业文化

（三）华利美物业的十大优势

1、人流控制压力大

2、清洁范围广

3、设备安全运行

4、外延服务范围覆盖面广

第二章物业管理整体策划及管理思路

（一）设计一套无时无处不在的星级服务模式

（二）创建一套一个电话一声招呼ok便捷服务机制

（三）输入一套人性化、高品位的服务文化

（四）导入一套显示现代医院形象的视觉与标识系统

（五）建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系

（六）打造一个优秀物业、花园小区和文明社区

第三章、管理方式工作计划物资配备

第一部分拟采取的管理方式

第二部分管理阶段性工作计划

第三部分物质装备计划

第四部分管理人员的培训及人员管理

1、事故现场急救常识

2、供电中断

3、供水中断

4、供餐中断

5、电梯困人

6、水管爆漏

7、火警火灾

8、洪暴袭击

9、强台风潮汛（下页表）

10、治安刑事案件

11、爆炸事件

12、易燃、有毒气体泄漏

13、食物中毒

14、社会救灾

第五章综合服务管理一、管理目标二、管理内容三、管理思路四、管理的重点、难点及解决措施（一）畅通的沟通渠道是保证综合事务高质量服务的重点。

（二）重大会议及重要来宾来访接待将是会务管理的重点

（三）重大会议及重要来宾来访接待将是会务管理的重点

（四）各类不可预测突发事件的管理将是综合事务管理的难点

1、前期管理工作

2、正常期管理工作

       （一）专业化服务队伍（二）工作流程标准化（三）内外衔接无缝化（四）监控考核动态化七、具体管理方案及措施（一）基础管理

1、主要工作内容与规定

2、楼层助理的工作规程

3、货物进出管理

4、大堂常见疑难问题的处理及解决

（二）会务管理

1、会务管理整体思路

2、重要会务管理

附件一：《会议室管理规定》

附件二：

某楼会议室使用通知单

来访接待/会议服务安排表

（三）日常事务服务流程图

1、日常综合事务管理工作流程

2.日常服务管理建档工作流程

第六章商务文化服务

（一）环境文化建设

（二）制度文化建设

（三）行为文化建设

（四）、积极策划医疗学术推广活动

（一）设立商务文化部

（二）科学制度保障

第七章房屋及机电设备管理

（一）原则

1、主要管理内容与要求

2、维修养护计划

（二）供配电设备运行与维护管理

1、供配电设备主要管理内容与要求

2、照明系统主要管理内容与要求

3、供配电系统维护保养计划

(三)电梯管理

1、主要管理内容和要求

2、电梯维修保养检查计划

（1）电梯

（2）轿厢检查

（3）机房检查

（4）厅门口检查

（5）轿顶和井道

（6）底坑检查

（四）给排水设备和水景系统管理

1、给排水设备主要管理内容与要求

2、水景系统主要管理内容与要求

3、给排水系统维护保养计划

（五）中央空调管理

1、主要管理内容与要求

2、维修养护计划

（六）办公、生活等专用设备的管理

1、主要管理内容与要求

2、维修养护计划

第八章安全管理服务

       （一）组建一支高素质安防队伍

1、以“三个高要求”组建队伍

2、以“五项建设”强化队伍管理

（二）因地制宜，合理设置岗位（三）构造安全“三防体系” 五、安全管理重点、难点六、安全管理服务内容及其管理方案（一）安全秩序管理

1、**医院办公区域的安全管理

2、对“无序来访”等突发事件的安全管理

3、来访接待、学术交流及会议等重大活动的安全保障

4、各岗位安防员服务形象的管理

（二）交通安全管理

1、如何防止外来车辆乱停放的问题

2、如何防止辖区内车辆丢失的问题

（三）保密安全管理

1、管理思路

2、管理措施

（五）消防安全管理

1、消防工作的原则

2、消防管理思路

3、消防管理措施

（1）组建义务消防队

（2）组织架构说明

（3）建立消防报警的应急反应程序

（4）责任明确，消防设施完好率100%

（5）加强培训宣传，营造群防群治氛围

（6）制定“一个制度、一个方案”

①《医院消防检查制度》

②《医院建筑灭火作战方案》

       （一）安全管理运作流程（二）安防报警应急反应流程（三）管理区域内出现可疑人员的应急处理措施（四）偷盗应急处理措施（五）斗殴应急处理措施（六）无理取闹的应急处理措施

第九章、保洁绿化服务

第一节清洁服务实施方案

（一）特殊区域的清洁与养护规程（院长办公室）

（二）特殊保洁区域的清洁与养护（洗手间部分）

（三）特殊区域清洁与养护（电梯部分）

1、日常保洁

2、定期清洁

（四）特殊区域清洁与养护（不锈钢部分）（五）异常情况清洁处理方案

1、发生火灾后的清洁工作应急措施

2、污雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的应急处理措施

3、暴风雨影响环境卫生的应急处理措施

4、领导莅临参观，视察的应急措施

5、梅雨天气应急措施

第二节绿化服务方案

（一）考核制度

（二）考评办法

（三）评比标准

（四）月综合考评

第十章管理指标承诺及规章制度

第一节管理指标承诺

第二节管理规章制度

（一）**医院公众制度

（二）**医院管理运行制度

（三）**医院岗位职责

（四）**医院工作考核标准

住宅物业管理方案篇三

构建“三化四定五制”的管理模式，为了让关注医院物业管理的人员对医院物业服务方案有所了解，下面由勤好物业专员技术人员为我们简单地讲解下医院物业服务方案的知识：

员工队伍的配置和服务工作，坚持“三化”的管理标准，据此形成管理机制。包括号对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员，设备，作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理单位的管理服务都有明确，系统，全面的质量指标体系和考核标准；企业各级组织都必须规范管理，从各个层级，各个方面建立健全规章制度，使管理活动制度化。

各级服务机构，凡无特殊的，均应实行“四定”目标管理，由上级组织与下级组织商定其任务和具体目标，配置的岗位和人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。“四定”的内容要求全面，具体，科学合理。“四定”目标管理责任书由公司总经理或各医院的后勤服务管理处主任与部门负责人签定，一经生效，即以此为依据实施管理。

为确保医院后勤服务责任真正到位，各医院的服务机构对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1 3责任制。即在岗位责任方面，每个员工配置ab岗责任，以a岗为主，协助b岗，a或b岗员工离岗时相互自然顶替；同时，还有两个责任区，一是直接责任区，每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内，都有共同协助责任，不仅要协助部门班主的责任落实，而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项，负有相互协助协调和监督，相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区，每个员工服务求助，均有责任立即予以帮助和协助处理，发现院区服务责任的漏项漏控情况和项目，均有责任立即协助处理。b)限时复命制

公司和医院后勤服务管理处对服务工作的管理，除建立完善的制度体系外，必须实行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事项，有时间要求，必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项，承办人必须每隔四个小时向下达任务和事项的交办人复命一次，报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立，用以强化管理和监督机制，有利于上级及时掌握情况，有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。c)服务访查制

医院后勤服务实行定期访查制度，公司在医院后勤服务管理处除就日常的服务进行检查，征询意见外，一是实行每周一次的服务大巡查，由管理处主任率各服务部门负责人，全方位巡查医院的各个部门和服务区域及各个部位，对安全状况，设备设施状态，工作态度，员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行管理处每二个季度对下属部门的服务满意度，公司对管理处的管理服务满意度书面或面询形式进行一次访查，据此改进服务。d)考核监督制

一是实行严格的员工录用制度，每个新加入医院后勤服务的员工，无论公共招聘还是推荐选职，必须经过公司人事部门按程序考核考试和公司负责人面试，必须达到规定的条件，择优选用，并且均实行试用。

二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外，定期实施员工考评，对成绩处于末位的员工给予辞退。

三是各服务机构对员工实行每月考核制度，考核成绩逐级上报备案。

e)责任追究制从公司到医院的服务机构，实行责任追究制。通过制定出各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究的方法措施，一旦发生属责任追究范围的事项和情形，必严格追究，按标准处理。

住宅物业管理方案篇四

我们的管理模式是一个系统化的管理体系，其核心机制是三化，四定，五制。

员工队伍的配置和服务工作，坚持“三化”的管理标准，据此形成管理机制。

包括号对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员，设备，作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理单位的管理服务都有明确，系统，全面的质量指标体系和考核标