决定较高房价水平的主导力量：12个中国特色的因素

决定较高房价水平的主导力量：12个中国特色的因素

有关中国房地产市场发展问题的争论近些年始终没有停息过。政府必须透过泡沫般的情绪化言论，对中国房地产业和房地产形势形成科学认识，否则许多不科学、不合理的言论可能误导甚至胁持政府的宏观决策。

我认为目前的房价水平较高，但导致这一现状的主要原因是目前存在着１２个具有中国特色的影响因素，而且它们叠合在一起发挥作用。所以，简单地与国外、与国际标准比较是不科学的。

一、六大国情背景决定了长期的明显的求大于供局面所谓“六大国情背景”，是指人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化等６个明显体现现阶段中国发展背景与特点的因素。中国人均占有土地面积不足世界平均数的１／３，如果与俄罗斯、加拿大、美国这些国家比，差距就更明显了。

在土地问题上，我们的国策是“一要吃饭，二要建设”，也就是说农业是第一位的，要先保吃饭问题。这么大的国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个外汇或者经济问题了。

国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上、国家安全上甚至领土完整上付出大的代价。１９９４、１９９５年，美国人莱斯特·Ｒ·布朗连续发表了两篇表达同一思想的惊世骇俗的文章——《谁来养活中国——当２０３０年中国粮食问题成为世界问题的时候》、《未来的限制》。

这两篇文章再次提醒我们，放松耕地控制是不对的。中国已经成为粮食净进口国，严格保护耕地的意义已经不止停留在纸面上。

要严格控制耕地，控制城市规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开发就受到限制，供给的增长就受到了限制。另一方面，中国的人口却在继续增长，在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加。

除了机械增长外，还有个结构变化问题，也就是城市化问题。中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由１９９３年的２８％提高到２００３年的４０．５％。

根据统计，２００３年，中国共有建制市６６０个，同年，中国总人口为１２．９亿，其中市镇人口为５．２亿。２００３年城市人口上升了１．５个百分点，大约增加了２０００万。

但中国的城市化也需要

二、三十年的过程。它会带动投资热，当前８０％左右的中长期投资就都与城市住房、公共基础设施建设有关。

它还会带动重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然也要房地产业作支撑。

中国还处于经济高速增长阶段。改革开放以来中国的增长速度世界第一，而且这种趋势还会继续下去。

如果中国致力于构建缘西边境国际经济合作带，至少会在经济不过剩的情况下再高速增长２０年。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。

房地产也不可能不发展，因为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛。再就是城乡收入差异问题。

中国这个问题很严重，而且未来１０年内不可能解决。不仅仅是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济不发