城市土地储备征购方式与补偿标准

土地储备机制是我国城市土地管理制度的创新,目前全国有70多个城市建立了土地储备机构,在规范土地市场,土地资产保值增值,促进国有企业改革,加快城市建设等方面取得了显著的效果.由于我国土地储备制度建立时间不长,理论指导和法律规范还十分缺乏,也没有比较成熟的经验可以借鉴,所以运行中也存在一些需要进一步研究和探索的问题.其中,怎样以适当的方式和价格,在适合的时间,按照适宜的数量取得储备土地,是一个迫切需要研究的理论问题和实践难题.本文根据ｘｘ市土地储备中心一年多来实际工作的体会,结合有关土地经济和土地管理的法规和政策,对此进行初步的探讨.

一,目前储备土地的来源和补偿标准

(一)储备土地的来源

按照ｘｘ市政府第33号令《ｘｘ市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前ｘｘ市储备土地的来源主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的来源不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.

但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的来源范围和渠道还不够宽畅.根据ｘｘ市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:

1.储备土地规划用途单

一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.储备土地来源单

一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.

3.城市土地一级市场未垄断.目前在ｘｘ市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到