土地价值评估报告

土地价值评估报告 土地估价报告 第一部分 摘要 一、估价项目名称 位于 XXX 的XX 亩土地使用权价格评估。 二、委托估价方 ⅩⅩ公司 三、估价目的为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。 四、估价基准日 XX 年 X 月 X 日。 五、宗地的描述综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权 属瑕疵和限制下的公开市场价值。 六、估价结果估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为：土地价值总额：24862.69 万元 单位地价：505.175(万元/ 亩) 七、估价师签名 第二部分 评估的过程待评估宗地为一块空地，面积为 49.216 亩，要求评估其 X 年 X月 X 日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。1 、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有 什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。 2、进行交易时间修正根据调查，X 年 X 月以来，土地价格平均每月上涨 1% ，则：交易实例 C 交易时间修正系数=104/100=1.04 3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。则 A 地以被评估对象 D 为标准，具体打分情况如下： ... B 地以被评估对象 D 为标准，具体打分情况如下： ...C 地以被评估对象 D 为标位地价：505.175(万元/ 亩) 七、估价 师签名 第二部分 评估的过程待评估宗地为一块空地，面积为 49.216 亩，要求评估其 X 年 X月 X 日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。1 、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有 什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。 2、进行交易时间修正根据调查，X 年 X 月以来，土地价格平均每月上涨 1% ，则：交易实例 C 交易时间修正系数=104/100=1.04 3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。则 A 地以被评估对象 D 为标准，具体打分情况如下： ... B 地以被评估对象 D 为标准，具体打分情况如下： ... C 地以被评估对象 D 为标准，具体打分情况如下：... 于是可以得到： 交易实例 A 区域因素修正系数=100/176=0.568 交易实例 B 区域因素修正系数=100/206=0.485交易实例 C 区域因素修正系数=100/144=0.694 4、进行个别因 素修正 (1)关于面积因素的修正:对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比 A、B 交易实例价格低 6%，估宗地的价格会比 C 交易实例价格高 3%。 经过计算得到面积修正系数为： 交易实例 A 的面积修正系数=0.94 交易实例 B 的面积修正系数=0.94 交易实例 C 的面积修正系数=1.03(2)关于容积率因素的修正: 经收集有关数据资料进行统计分 析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增加 0.1，地价增加 2%。则：交易实例 A 的容积率修正系数=100/140=0.714 交易实例 B 的容积率修正系数=100/275.2=0.363交易实例 C 的容积率修正系数=100/104=0.962 个别因素修正系 数计算如下： 交易实例 A 的个别因素修正系数=0.94×0.714=0.671交易实例 B 的个别因素修正系数=0.94×0.363=0.341 交易实例 C的个别因素修正系数=1.03×0.962=0.991 5.计算比准价格A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(万元/ 亩) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(万元/ 亩)C=560×1.0×1.04×0.694×0.9...